[김세형 칼럼/6.15] 아파트 시장, 그 엄청난 변화 > 공지사항

수도권 아파트값이 속절없이 떨어지는데 우리 눈에 보이지 않는 힘이 작용하는 걸까? \"그렇다\"고 생각하는 게 맞다. 맨눈으론 보이지 않지만 장막 뒤엔 스노볼(snowball)이 구르고 있다. 부동산은 한국의 경제성장 17%를 책임지고 중산층 8할은 달랑 집 한 채 가지고 목숨을 걸다시피 하고 있다.



부동산 값이 오르면 일자리도 생기고 모두가 행복할 텐데 선거판에서 여야가 모두 등을 돌리고 있다. 인기 있는 점은 인정하나 거대한 흐름을 바꿀 수 없음을 알기 때문이리라.



한국의 부동산 시장엔 과거 40년 동안 흔들리지 않는 몇 가지 원칙들이 지배해 왔다.



첫째, 30대 가장이 맨 먼저 하는 일은 내 집 마련이고, 둘째, 40대 이후 중소형에서 큰 집으로 갈아타며, 셋째, 전세금이 매매가격의 60% 선을 넘어가면 바닥이 확인돼 매수세로 돌아서고, 넷째, 아파트 투자는 결국 은행예금, 주식, 채권투자를 이기는 최종 승자라는 사실이다.



이 공식들이 돌아가게 하는 힘은 인구 증가, 수도권 인구 집중, 그것이 만들어준 부동산 불패신화였다.



이런 용감한 믿음으로 부녀회가 담합하여 아파트값을 올렸고 건설업체는 또 분양가를 올리는, 투기의 맷돌을 가차 없이 돌렸던 것이다. 이제 막 서울 전세금은 시세의 60%를 돌파했다(서울 PIR는 7~8배로 높다). 이전 같으면 5~6개 공식들이 맷돌을 돌릴 차례다. 지금 사면 대박을 내야 맞다. 당신의 직관은 무엇인가? 그렇다. 왠지 아닐 것 같다. 옛 공리(axiom)들의 맹세는 끝이 났다.



사람들이 사는 행태의 변화 때문이다. 우선 인구가 안 늘어난다. 사람이 수도권에 몰려오는 게 아니라 되레 지방으로 빠져나간다. 1985년 한 가족 4.16명이던 구조가 2.69명으로 바뀌었다. 2인 이하 가구가 거의 절반에서 20년 안에 65%까지 늘어난다.



인구 감소세를 앞둔 일본에서 벌어진 일을 보라. 도쿄의 주택가격지수는 1993년 190에서 올 3월 82로 56.7%나 하락했다. 가격은 수요ㆍ공급의 법칙을 이길 수가 없다. 수요흐름이 결정적 변화를 예고한다. 그에 따라 공급의 방식을 바꾸지 않으면 건설업체는 살아남을 수 없다. 사람들은 머릿속을 바꾸는 중이다. 주택을 소유의 개념으로 보지 않고 이용의 개념으로 보기 시작했다.



연예인이나 30억~50억원대 부자들이 펜트하우스 대신 강남에 소형 빌딩을 찾는다는 기사를 보았을 터이다. 수익이 나는 부동산을 선호하겠다는 개념 변화다. 그런데 몇 년이 지나면 그들도 유행 좇다 낭패했다는 재미있는 뉴스가 들릴 것이다.



이렇게 주택(아파트)을 둘러싼 여건이 쓰나미인데 정부의 정책이 그대로면 큰일 난다. 10억~20억원 하는 아파트 분양가를 단번에 계산하라는 방식은 지금 사는 아파트가 안 팔리면 돈키호테 같은 짓이다. 이제 선분양방식은 수명을 다했다. 강남도 미분양이다. 은행의 부동산 담보대출이 400조원에 달하고 요즘 연체율이 1%를 돌파한 것도 문제고 송도 영종도에서 경매가격이 50%까지 떨어진 현상은 은은한 천둥소리다. 부채 구조조정이 없으면 은행에 벼락이 내리칠 것이란 전조다.



이제 집을 안 사고 세(貰)를 살려는 풍조가 폭발적으로 늘 것이다. 그러면 맥쿼리 같은 회사형 펀드가 분양주택을 몽땅 공급받아 세를 받고 입주자에게 빌려주는 회사형 사업자를 시급히 양성해야 맞다. 안 그러면 집을 못 짓는다. 미국, 일본, 유럽의 많은 국가들도 회사들이 수만, 수십만 채를 보유하며 렌터카처럼 주택임대를 한다.



개인 임대사업자도 크게 키워야 한다. 그러자면 양도세, 보유세, 취득세 체계를 전반적으로 손보는 게 급선무다. 강남지역 DTI를 40%에서 50%로 올리는 정도의 미시조정은 어림도 없다. 주택정책 당국은 판을 크게 바꿔야 한다. 매경은 전대미문의 부동산 침체에 위기의식을 갖고 활로를 찾는 장정에 나선다.



[김세형 주필]